Quy định đặt cọc mua nhà 2023 có những sơ hở bị chủ dự án lợi dụng

Xem xét những sơ hở của quy định đặt cọc mua nhà, nhiều chủ dự án đã lợi dụng khoảng trống pháp luật để thu vốn trái phép bằng cách ký kết hợp đồng và văn bản thỏa thuận đặt cọc mua nhà, gây ra tranh chấp và bất ổn trên thị trường bất động sản.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ cải thiện tình trạng này bằng cách siết chặt quy định về nhận đặt cọc nhà ở. Chính phủ đã đưa vấn đề này vào tờ trình Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đại diện ký trình Quốc hội, được ủy quyền bởi Thủ tướng.

Ngăn lách luật trong quy định đặt cọc mua nhà

Trong tờ trình gửi đến Quốc hội, Chính phủ đã đề cập đến một số chủ đầu tư đã lợi dụng quy định đặt cọc mua nhà để lách luật tại một số dự án như Hera Complex Riverside tại Quảng Nam, Tây Bắc Củ Chi ở TP.HCM và Roxana Plaza, Happy One Central, C-River View ở Bình Dương.

Bên cạnh đó, Vinhomes cũng sẽ thực hiện dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Khánh Hòa và Hưng Yên, và danh sách các dự án nhà ở tại TP.HCM được, chưa được cấp sổ hồng cũng được công bố. Tuy nhiên, vẫn có cán bộ sở hữu nhà, đất vẫn được giữ chỗ nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung Quy định đặt cọc mua nhà trong Luật Kinh doanh bất động sản để giải quyết vấn đề huy động tiền đặt cọc của khách hàng trong khi dự án chưa đủ điều kiện bán nhà, làm gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Buộc chủ dự án chi tiền huy động từ khách hàng đúng mục đích

Theo đó, chủ dự án chỉ được huy động tiền đặt cọc của khách hàng sau khi dự án đủ điều kiện bán nhà và được cơ quan quản lý nhà nước cấp phép bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, chủ dự án bất động sản phải mở tài khoản riêng tại ngân hàng để tiếp nhận, quản lý, sử dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng và cung cấp thông tin tài khoản cho khách hàng mua nhà để đảm bảo nguồn huy động của khách hàng sử dụng đúng vào mục đích phát triển dự án.

Chủ dự án cũng phải bảo lãnh ngân hàng để bảo đảm nghĩa vụ bàn giao nhà ở cho người mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Giao dịch qua sàn

Chính phủ đề nghị giữ nguyên quy định giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch để bảo đảm công khai minh bạch trong giao dịch và không dùng tiền mặt.

Chính phủ đã sửa đổi dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản bằng cách loại bỏ quy định giấy xác nhận qua sàn làm căn cứ để kê khai nộp thuế, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất.

Thay vào đó, Chính phủ đã thêm một quy định mới yêu cầu người đại diện sàn giao dịch bất động sản phải ký xác nhận giao dịch thành công vào hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng. Quy định mới này nhằm làm rõ nguyên tắc tổ chức hoạt động, nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản và mối quan hệ giữa xác nhận giao dịch qua sàn với công chứng và đăng ký đất đai.

Ngoài ra, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cũng cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai dự án.